Tu as déjà entendu parler de la loi Pinel mais tu ne sais pas vraiment si ton projet immobilier se situe dans une zone éligible ? Tu te demandes ce que signifie cette fameuse ‘zone A’ dont tout le monde parle ? Pas de panique, je vais tout t’expliquer de façon simple et claire ! 🏘️
Dans cet article, je te dévoile tout ce que tu dois savoir sur les zones Pinel, et plus particulièrement la zone A, pour que tu puisses enfin y voir plus clair dans ton projet d’investissement locatif. Plafonds, villes éligibles, avantages fiscaux… on va faire le tour complet de la question !
🔍 L’essentiel à retenir
- Zonage : Le dispositif Pinel classe les territoires en 5 zones (A bis, A, B1, B2, C) selon la tension du marché immobilier
- Éligibilité : Seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles au dispositif Pinel en 2025
- Zone A : Elle comprend l’Île-de-France (hors Paris), la Côte d’Azur et les grandes agglomérations comme Lyon, Marseille
- Plafonds : En zone A, le loyer Pinel est plafonné à 13,04€/m² en 2025
- Vérification : Un simulateur officiel permet de vérifier la zone de ta commune
🏙️ Qu’est-ce que la zone A Pinel et pourquoi elle est importante ?
La loi Pinel, tu en as forcément entendu parler si tu t’intéresses à l’immobilier ! C’est ce dispositif qui te permet d’obtenir une réduction d’impôt en investissant dans un logement neuf destiné à la location. Mais attention, tous les territoires ne sont pas logés à la même enseigne !
Le zonage Pinel divise la France en 5 catégories selon la tension du marché immobilier local : A bis, A, B1, B2 et C. Et devine quoi ? Seules certaines de ces zones sont éligibles au dispositif fiscal !
La zone A, dont on va parler aujourd’hui, correspond aux grandes agglomérations françaises où le marché immobilier est particulièrement tendu, avec une forte demande locative et des prix élevés. Elle se situe juste après la zone A bis (qui est la plus tendue) et comprend notamment :
- Une grande partie de l’Île-de-France (en dehors de Paris et de sa petite couronne)
- La Côte d’Azur
- Les grandes agglomérations comme Lyon, Marseille, Montpellier
- Certaines villes frontalières avec la Suisse
Pourquoi c’est important de connaître ta zone ? Tout simplement parce que ça va déterminer :
- Si ton investissement est éligible au dispositif Pinel
- Les plafonds de loyer que tu pourras appliquer
- Les plafonds de ressources de tes futurs locataires
En bref, c’est la première information à vérifier avant de te lancer dans ton projet d’investissement Pinel ! 🔍
📍 Quelles villes sont en zone A Pinel ?
La zone A regroupe des territoires où le marché immobilier est considéré comme tendu, c’est-à-dire où l’offre de logements ne suffit pas à répondre à la demande. Tu veux savoir si ta ville en fait partie ? Voici les principales zones concernées :
Les grandes agglomérations en zone A
- En Île-de-France : une grande partie de la région (hors Paris et petite couronne qui sont en zone A bis)
- La Côte d’Azur : Nice, Cannes, Antibes et leurs environs
- Grandes métropoles : Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Montpellier
- Zone frontalière suisse : Annemasse, Thonon-les-Bains et certaines communes du Genevois français
- Autres villes : certaines communes de la Haute-Savoie, des Alpes-Maritimes, etc.
Tu te demandes si ta commune est en zone A ? Le plus simple est d’utiliser le simulateur officiel mis en place par l’administration. Il te suffit d’entrer le nom de ta ville ou ton code postal, et hop, tu sauras immédiatement dans quelle zone elle se situe ! 🔎
Attention : la liste des communes a été modifiée par l’arrêté du 5 juillet 2024 modifiant l’arrêté du 1er août 2014. Si tu as déjà cherché cette information par le passé, il est possible que le classement de certaines villes ait changé, donc mieux vaut vérifier à nouveau !
Pour rappel, en 2025, seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles au dispositif Pinel. Les zones B2 et C ont été exclues du dispositif, sauf pour le Pinel breton qui bénéficie d’une dérogation pour certaines communes en zone B2.
Si tu hésites entre investir dans une zone A ou ailleurs, sache que les zones les plus tendues offrent généralement un meilleur potentiel locatif, mais avec des prix d’achat plus élevés. C’est un équilibre à trouver selon ton budget et tes objectifs de rentabilité !
💰 Plafonds de loyers et de ressources en zone A Pinel
Le zonage Pinel ne détermine pas seulement l’éligibilité de ton investissement, il fixe aussi les règles du jeu en termes de loyers et de ressources des locataires. En zone A, voici ce que tu dois savoir :
Plafonds de loyers 2025 en zone A
En zone A, le plafond de loyer Pinel est fixé à 13,04 €/m² pour 2025. Mais attention, ce n’est pas si simple ! Ce montant doit être multiplié par un coefficient multiplicateur calculé selon la formule : 0,7 + (19/S), où S est la surface du logement.
Par exemple, pour un appartement de 50 m² en zone A :
- Coefficient = 0,7 + (19/50) = 0,7 + 0,38 = 1,08
- Plafond de loyer = 13,04 €/m² × 1,08 = 14,08 €/m²
- Loyer mensuel maximum = 14,08 €/m² × 50 m² = 704 €
Il s’agit du loyer maximal que tu peux demander à ton locataire pour rester dans le cadre de la loi Pinel. Si tu dépasses ce montant, tu risques de perdre ton avantage fiscal ! ⚠️
Plafonds de ressources des locataires en zone A
Eh oui, tu ne peux pas louer ton bien à n’importe qui ! Pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel, tu dois vérifier que les revenus de tes locataires ne dépassent pas certains plafonds. En zone A, pour 2025, les voici :
| Composition du foyer locataire | Plafond de ressources en zone A |
|---|---|
| Personne seule | 41 591 € |
| Couple | 62 154 € |
| Personne seule ou couple + 1 enfant | 74 744 € |
| Personne seule ou couple + 2 enfants | 89 445 € |
| Personne seule ou couple + 3 enfants | 105 886 € |
| Personne seule ou couple + 4 enfants | 119 220 € |
Ces plafonds correspondent au revenu fiscal de référence N-2 des locataires (soit 2023 pour une location en 2025). Tu dois donc demander leur avis d’imposition avant de signer le bail !
Si tu compares ces chiffres avec ceux des autres zones, tu remarqueras qu’ils sont plus élevés en zone A qu’en zone B1, mais moins élevés qu’en zone A bis. Ça reflète le coût de la vie et le niveau de revenus moyen dans ces différentes zones.
Pour déclarer correctement ton bien immobilier et bénéficier de l’avantage fiscal Pinel, il est crucial de respecter ces plafonds à la lettre !
❓ Questions fréquentes sur la zone A Pinel
Comment savoir si ma ville est en zone A Pinel ?
Pour vérifier la zone Pinel de ta commune, tu as plusieurs options :
- Utiliser le simulateur officiel du gouvernement (le plus fiable)
- Consulter la liste des communes dans l’arrêté du 5 juillet 2024
- Te renseigner auprès de ta mairie ou d’un professionnel de l’immobilier
N’oublie pas que le zonage peut évoluer, donc vérifie toujours l’information la plus récente ! La dernière mise à jour date de juillet 2024, et il est possible que certaines communes aient changé de classification.
Quelle est la différence entre la zone A et la zone A bis ?
La principale différence entre ces deux zones réside dans la tension du marché immobilier :
- La zone A bis correspond aux marchés les plus tendus : Paris et sa petite couronne, ainsi que quelques villes des Yvelines et du Val-d’Oise
- La zone A englobe les grandes agglomérations avec un marché tendu, mais légèrement moins que la zone A bis
Concrètement, cela se traduit par :
- Des plafonds de loyers plus élevés en zone A bis (17,17 €/m²) qu’en zone A (13,04 €/m²)
- Des plafonds de ressources des locataires également plus élevés en zone A bis
- Des prix au m² généralement plus importants en zone A bis
Pour ton investissement, le choix entre ces deux zones dépendra de ton budget et de tes objectifs de rentabilité. La zone A bis offre des loyers plus élevés, mais avec un coût d’acquisition souvent bien supérieur ! 🏦
