L’entrée en EHPAD d’un proche est une étape de vie importante. Au-delà de l’aspect humain, une question concrète se pose : que faire de sa maison ? Faut-il la vendre, la louer ou la garder ?
Cette décision n’est pas simple car elle a des conséquences fiscales et financières directes. Vous devez comprendre l’impact de chaque choix sur les impôts locaux, la plus-value ou la succession. Cet article vous explique tout simplement pour vous aider à prendre la meilleure décision pour votre famille.
Les 3 options pour votre résidence principale : tableau récapitulatif
Pour y voir clair, voici un résumé des trois scénarios possibles et de leurs impacts. Les sections suivantes détailleront chaque point.
| Scénario pour la résidence principale | Impact sur les impôts locaux | Impact sur les autres impôts (Vente, IFI, Succession) |
|---|---|---|
| 1. Vous conservez le logement vide |
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| 2. Vous mettez le logement en location |
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| 3. Vous vendez le logement |
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Quel statut pour votre logement ? Résidence principale ou secondaire
La première chose à comprendre, c’est que le statut fiscal du logement change. En droit fiscal, votre résidence principale est le lieu où vous habitez effectivement et habituellement. Quand une personne entre en EHPAD (ou autre maison de retraite), l’établissement devient son nouveau domicile.
En conséquence, l’ancienne maison ou l’ancien appartement perd son statut de résidence principale. Il devient fiscalement une résidence secondaire. Ce changement n’est pas anodin, car de nombreuses exonérations et abattements sont liés au statut de résidence principale.
Focus sur les impôts locaux : taxe foncière et taxe d’habitation
Le changement de statut du logement a un impact direct sur les impôts locaux. La règle est simple : tant que la personne reste propriétaire, elle doit payer la taxe foncière. Mais des exceptions existent.
La taxe foncière : les cas d’exonération et de dégrèvement
Même si le logement devient une résidence secondaire, la personne en EHPAD peut bénéficier d’une exonération de taxe foncière sur ce bien. Mais il faut respecter des conditions très strictes.
Pour être totalement exonéré, il faut remplir ces trois critères :
- La personne doit être titulaire de l’ASPA, de l’ASI, ou de l’AAH, ou avoir plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition.
- Son revenu fiscal de référence (RFR) ne doit pas dépasser un certain plafond, qui est mis à jour chaque année.
- Le logement doit rester libre de toute occupation. Il ne doit être ni loué, ni même prêté gratuitement à un membre de la famille.
Si la personne a entre 65 et 75 ans et respecte les plafonds de revenus, elle peut avoir droit à un dégrèvement automatique de 100 € sur sa taxe foncière. Les plafonds de revenu fiscal de référence (RFR) pour une exonération en 2024 (sur les revenus 2023) sont fixés selon la limite prévue à l’article 1417-I du CGI.
Quid de la taxe d’habitation ?
Depuis 2023, la taxe d’habitation est supprimée pour toutes les résidences principales. Mais elle existe toujours pour les résidences secondaires. Théoriquement, l’ancien logement, devenu résidence secondaire, devrait donc y être soumis.
Heureusement, il existe une exonération spécifique pour les personnes hébergées en EHPAD. Si l’ancien logement reste vide et n’est pas utilisé, vous n’avez pas à payer de taxe d’habitation dessus. Attention : si quelqu’un l’occupe, même un proche à titre gratuit, la taxe sera due.
Option 1 : Vendre sa résidence principale
Vendre la maison est souvent une solution envisagée pour financer les frais d’hébergement en EHPAD. Le principal avantage fiscal est l’exonération de la plus-value immobilière. Normalement, cette exonération est réservée à la vente de la résidence principale.
Mais la loi prévoit une exception pour les personnes entrant en établissement spécialisé. L’exonération de plus-value est maintenue si les conditions suivantes sont remplies :
- La vente doit avoir lieu dans un délai de 2 ans suivant l’entrée en EHPAD.
- Le logement ne doit pas avoir été loué ou prêté entre le départ et la vente.
- Les revenus fiscaux de la personne ne doivent pas dépasser les plafonds d’exonération de la taxe foncière.
Si ces conditions ne sont pas réunies, l’administration fiscale tolère parfois une exonération si la vente intervient dans un « délai normal » (environ un an) après le départ, à condition que le bien soit resté inoccupé et que des démarches actives de vente aient été entreprises.
Option 2 : Louer sa résidence principale
Mettre le bien en location permet de générer un revenu complémentaire régulier. Ce revenu peut aider à payer une partie des frais de la maison de retraite. C’est un avantage important.
Cependant, cette option a des inconvénients fiscaux à ne pas négliger. En louant le bien, vous perdez la plupart des avantages :
- Perte totale des exonérations de taxe foncière et de taxe d’habitation.
- Les loyers perçus sont des revenus fonciers, qui doivent être déclarés aux impôts et sont donc taxés.
- En cas de vente future, le bien ne pourra plus bénéficier de l’exonération sur la plus-value.
- Le bien entre à 100% dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), si vous y êtes assujetti.
Louer est donc un calcul à faire : le revenu généré compense-t-il la perte des avantages fiscaux et les impôts supplémentaires ?
Les autres impôts à ne pas oublier : IFI et droits de succession
L’entrée en EHPAD a aussi des conséquences sur d’autres impôts liés au patrimoine.
Impact sur l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Si la personne est soumise à l’IFI, elle bénéficie normalement d’un abattement de 30% sur la valeur de sa résidence principale. Dès que l’EHPAD devient le domicile fiscal, cet abattement est perdu. La valeur de l’ancien logement est alors prise en compte à 100% dans le calcul de l’impôt.
Impact sur la succession
La perte du statut de résidence principale a aussi un impact pour les héritiers. Lors d’une succession, le conjoint survivant ou les enfants qui habitaient avec le défunt pouvaient bénéficier d’un abattement de 20% sur la valeur du logement. Cet avantage disparaît lorsque le défunt vivait en EHPAD. Cela peut augmenter les droits de succession à payer pour les héritiers.
L’avantage fiscal à ne pas manquer : la réduction d’impôt pour frais d’EHPAD
Pour finir sur une note positive, il existe un avantage fiscal important pour les résidents d’EHPAD. Il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% sur les dépenses engagées pour l’hébergement et la dépendance.
Cette réduction est calculée sur un plafond de 10 000 € par an et par personne hébergée. La réduction maximale peut donc atteindre 2 500 € par an. Il faut simplement déduire du montant des dépenses les aides perçues, comme l’Allocation Personnalisée d’Autonomie (APA).
FAQ – Questions fréquentes
L’Ehpad est-il une résidence principale ou secondaire ?
L’EHPAD devient la nouvelle résidence principale de la personne hébergée sur le plan fiscal. Son ancien domicile est alors considéré comme une résidence secondaire.
À quel âge on ne paie plus la taxe foncière ?
Il n’y a pas d’âge automatique. On peut être exonéré de taxe foncière à partir de 75 ans, mais uniquement si on respecte des conditions de revenus et que le logement reste inoccupé.
Comment déclarer son changement de situation aux impôts ?
Lors de la déclaration de revenus annuelle, il faut simplement indiquer la nouvelle adresse (celle de l’EHPAD) comme étant l’adresse principale au 1er janvier de l’année. C’est ce qui formalise le changement de domicile fiscal.
Peut-on louer sa maison et bénéficier d’exonérations ?
Non. Si vous louez votre ancienne résidence principale, vous perdez le droit à toutes les exonérations liées à l’entrée en EHPAD (taxe foncière, plus-value en cas de vente, etc.). Les loyers sont alors imposables.
