Vous êtes propriétaire et vous vous demandez comment augmenter le loyer de votre logement ? Vous êtes locataire et vous avez reçu une demande de hausse que vous ne comprenez pas ? La loi encadre très strictement l’augmentation d’un loyer en cours de bail ou à son renouvellement.
Ce guide vous explique clairement les règles à suivre. Vous saurez exactement quand, comment et de combien vous pouvez augmenter un loyer légalement, en évitant les erreurs et les litiges.
Les 3 cas légaux pour augmenter un loyer : Tableau récapitulatif
Pour faire simple, il n’existe que trois situations où un propriétaire peut légalement demander une augmentation de loyer. Le tableau ci-dessous résume tout ce que vous devez savoir pour identifier rapidement votre cas.
| Type d’augmentation | Conditions principales | Base de calcul |
|---|---|---|
| 1. Révision annuelle |
|
Basée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE. |
| 2. Majoration après travaux |
|
Négocié librement entre le propriétaire et le locataire, souvent un pourcentage du coût des travaux. |
| 3. Réévaluation d’un loyer sous-évalué |
|
La hausse est plafonnée et s’applique progressivement sur plusieurs années. |
Cas n°1 : La révision annuelle du loyer basée sur l’IRL
C’est le cas le plus courant pour une augmentation de loyer. Il s’agit d’une mise à jour annuelle pour suivre l’évolution du coût de la vie. Mais attention, cette révision est soumise à des règles très précises, notamment concernant la performance énergétique du logement.
Les conditions : clause de révision et date anniversaire
Pour pouvoir appliquer la révision annuelle du loyer, deux conditions sont obligatoires. Premièrement, le contrat de location doit contenir une clause de révision expresse. Si cette clause n’est pas écrite dans le bail, vous ne pouvez tout simplement pas augmenter le loyer chaque année.
Deuxièmement, la révision ne peut avoir lieu qu’une seule fois par an. Elle se fait généralement à la date anniversaire de la signature du bail ou à une autre date prévue dans le contrat. Vous disposez d’un an à partir de cette date pour faire votre demande. Passé ce délai, la révision pour l’année écoulée est perdue.
⚠️ Interdiction pour les passoires thermiques (DPE F et G)
Depuis la loi Climat et Résilience du 24 août 2022, il est formellement interdit d’appliquer une révision annuelle du loyer pour les logements dont le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est classé F ou G. On parle de « passoires thermiques ».
Cette mesure de gel des loyers s’applique à tous les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date en métropole. Elle a été étendue à l’Outre-mer le 1er juillet 2024. Le DPE du logement est donc devenu un document central pour le droit à l’augmentation.
Le calcul de l’augmentation : formule et exemple concret
Le calcul de la révision se base sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE. Le montant de l’augmentation ne peut pas dépasser la variation de cet indice. Le calcul se fait toujours sur le loyer hors charges.
La formule de calcul est la suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel IRL / Ancien IRL)
- Loyer actuel : le montant du loyer hors charges avant augmentation.
- Nouvel IRL : l’indice du trimestre de référence prévu dans le bail (le plus récent publié à la date de la révision).
- Ancien IRL : l’indice du même trimestre, mais de l’année précédente.
💡 Exemple de calcul de révision de loyer :
Imaginons un bail signé le 1er octobre 2023 avec un loyer de 800 € hors charges. Le contrat prévoit une révision annuelle basée sur l’IRL du 3ème trimestre.
- Le 1er octobre 2024, vous voulez réviser le loyer.
- L’IRL de référence est celui du T3 2024 (supposons qu’il soit de 145,50).
- L’ancien IRL est celui du T3 2023 (qui était de 141,03).
Le calcul est : 800 € x (145,50 / 141,03) = 825,49 €. Le nouveau montant du loyer sera de 825,49 € par mois.
Pour ne pas vous tromper, vous pouvez calculer l’augmentation avec le simulateur officiel de l’ANIL.
Tableau des derniers indices de référence des loyers (IRL)
Voici les dernières valeurs de l’indice de référence des loyers publiées. Vous devez utiliser le trimestre correspondant à celui indiqué dans votre bail de location.
| Année | Trimestre | Valeur de l’IRL | Variation annuelle |
|---|---|---|---|
| 2024 | T1 | 143,46 | +3,50 % |
| 2023 | T4 | 142,06 | +3,50 % |
| 2023 | T3 | 141,03 | +3,49 % |
| 2023 | T2 | 140,59 | +3,50 % |
| 2023 | T1 | 138,61 | +3,49 % |
| 2022 | T4 | 137,26 | +3,50 % |
Données pour la métropole. La variation de l’IRL est plafonnée à 3,5% jusqu’au premier trimestre 2024 inclus. (Source : INSEE)
Cas n°2 : La majoration du loyer après des travaux d’amélioration
Un propriétaire peut aussi demander une augmentation du loyer après avoir réalisé certains travaux dans le logement. Il ne s’agit pas ici d’une révision annuelle mais d’une majoration négociée, qui peut intervenir à n’importe quel moment en cours de bail.
Quels travaux sont concernés ?
L’augmentation n’est possible que pour des travaux d’amélioration. Ces travaux apportent une plus-value au logement, comme l’installation de nouveaux équipements ou l’amélioration de la sécurité et du confort. Il ne s’agit pas de simples réparations ou de l’entretien normal du bien.
Voici des exemples de travaux d’amélioration éligibles :
- Installation d’une cuisine équipée dans un logement qui n’en avait pas.
- Remplacement de fenêtres simple vitrage par du double vitrage.
- Installation d’un ascenseur dans l’immeuble.
- Pose d’un digicode ou d’une porte blindée.
En revanche, changer une moquette usée ou repeindre un mur ne sont pas considérés comme des travaux d’amélioration mais comme de l’entretien.
La procédure : l’accord indispensable du locataire
Ce point est crucial : vous ne pouvez pas imposer une augmentation de loyer après des travaux. Vous devez obtenir l’accord écrit du locataire. Cet accord doit être formalisé dans un document appelé avenant au bail, qui doit être signé par les deux parties avant le début des travaux.
Cet avenant doit préciser :
- La nature exacte des travaux d’amélioration.
- Le nouveau montant du loyer après achèvement des travaux. – La date d’application de l’augmentation.
Sans cet accord formel, toute demande de majoration est illégale. Comme pour la révision annuelle, cette augmentation est également interdite pour les logements avec un DPE classé F ou G.
Cas n°3 : La réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué
Ce troisième cas est plus rare et plus complexe. Il permet à un propriétaire d’augmenter un loyer qu’il estime bien en dessous des prix du marché. Cette procédure ne peut être engagée qu’au moment du renouvellement du bail, et non en cours de location.
Quand et comment prouver que le loyer est trop bas ?
Pour justifier sa demande, le propriétaire doit prouver que le loyer est « manifestement sous-évalué ». Pour cela, la loi l’oblige à fournir des références de voisinage. Il doit présenter au locataire au moins 3 références de loyers pour des logements comparables dans le même secteur géographique (ou 6 si le logement est à Paris).
Pour chaque logement de référence, il doit fournir :
- L’adresse précise du logement.
- Le montant du loyer mensuel hors charges.
- La date de location.
- La surface habitable.
- Le nombre de pièces principales.
- La présence d’annexes (balcon, cave, parking…).
- L’état général du logement.
La proposition de nouveau loyer doit être envoyée au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception.
L’application progressive de la hausse
Si le locataire accepte la hausse (ou si elle est fixée par un juge), elle ne s’applique pas d’un seul coup. L’augmentation est progressive et étalée sur plusieurs années pour ne pas pénaliser le locataire.
- Si la hausse est inférieure à 10% de l’ancien loyer, elle s’étale sur la durée du nouveau bail (3 ans pour un bail nu).
- Si la hausse est supérieure à 10%, elle s’étale sur 6 ans, par sixièmes.
Les cas particuliers : zones tendues et encadrement des loyers
Dans certaines villes de France, les règles sont encore plus strictes. Si votre logement se situe en zone tendue, l’augmentation du loyer à la relocation (entre deux locataires) est plafonnée. En général, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent.
De plus, des villes comme Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux appliquent un dispositif d’encadrement des loyers. Cela signifie qu’un loyer de référence majoré est fixé par arrêté préfectoral. Le loyer d’un logement ne peut jamais dépasser ce plafond, même en cas de réévaluation. Il est donc essentiel de vérifier les règles spécifiques à votre commune.
Procédure et litiges : comment faire dans les règles ?
Pour informer votre locataire d’une révision annuelle, une lettre simple peut suffire, mais une lettre recommandée avec accusé de réception est fortement conseillée pour garder une preuve. Vous avez un délai d’un an après la date de révision pour en faire la demande. Attention, la demande n’est pas rétroactive.
Si le locataire n’est pas d’accord avec une demande de réévaluation pour loyer sous-évalué, il peut la contester. En cas de désaccord persistant, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation pour trouver une solution à l’amiable. Ce n’est qu’en cas d’échec de la conciliation que le juge des contentieux de la protection peut être saisi.
Besoin d’un modèle de courrier ? Pour être sûr de ne rien oublier, vous pouvez télécharger un modèle de lettre de révision de loyer fourni par l’ANIL.
FAQ – Questions fréquentes sur l’augmentation de loyer
Quelle est l’augmentation maximale autorisée pour un loyer en 2025/2026 ?
L’augmentation maximale dans le cadre de la révision annuelle dépendra de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cet indice est calculé sur l’inflation et sa variation a été plafonnée à 3,5% jusqu’en avril 2024. Il faut suivre les publications trimestrielles de l’INSEE pour connaître le taux applicable.
Un propriétaire peut-il augmenter le loyer sans prévenir ?
Non, c’est illégal. Toute augmentation de loyer, quelle qu’en soit la raison (révision annuelle, travaux, réévaluation), doit faire l’objet d’une notification formelle au locataire. Pour une révision annuelle, le propriétaire doit manifester sa volonté d’appliquer la hausse. Pour une réévaluation, il doit le faire au moins 6 mois avant la fin du bail.
Puis-je refuser une augmentation de loyer ?
Cela dépend du cas. Si l’augmentation est une révision annuelle basée sur l’IRL et prévue au bail, vous ne pouvez pas la refuser si le calcul est correct et que le logement n’est pas classé F ou G. En revanche, vous pouvez refuser une proposition de réévaluation pour loyer sous-évalué. En cas de désaccord, la commission de conciliation ou un juge tranchera.
L’augmentation de loyer est-elle rétroactive ?
Non. La loi est très claire sur ce point. Si un propriétaire oublie d’appliquer la révision annuelle à la date anniversaire, il peut se rattraper pendant un an. Cependant, l’augmentation ne s’appliquera qu’à partir de sa demande et non pour les mois passés. Il perd donc les mois de loyer majoré qu’il n’a pas réclamés à temps.
Mon DPE est classé E, puis-je augmenter le loyer ?
Oui. Pour le moment, l’interdiction de réviser le loyer ne concerne que les logements classés F et G. Si votre DPE est classé E, vous pouvez toujours appliquer la révision annuelle basée sur l’IRL. Attention, le calendrier de la loi Climat prévoit d’étendre progressivement les contraintes aux logements E à partir de 2034.
