Votre logement a un DPE classé E ? Vous vous demandez si vous pourrez continuer à le louer dans les années à venir ? Vous cherchez à comprendre les échéances fixées par la loi et ce que vous devez faire ?
Cet article vous donne le calendrier précis de l’interdiction de location pour un DPE E, explique les règles de la loi Climat et Résilience et vous présente les solutions concrètes pour améliorer la performance énergétique de votre bien.
Calendrier d’Interdiction de Location des Passoires Thermiques
La loi Climat et Résilience, votée en août 2021, a fixé un objectif clair : supprimer progressivement les « passoires thermiques » du parc locatif français. Ces logements, très gourmands en énergie, sont classés G, F et E au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Pour les propriétaires bailleurs, cela signifie des dates butoirs à ne pas manquer.
Voici le calendrier officiel des interdictions de mise en location. Il vous permet de voir en un coup d’œil jusqu’à quand vous pouvez louer votre logement en fonction de sa classe énergétique.
| Classe DPE | Date d’interdiction de mise en location | Statut |
|---|---|---|
| Classe G | 1er janvier 2025 | Interdiction imminente |
| Classe F | 1er janvier 2028 | Prochaine étape après les DPE G |
| Classe E | 1er janvier 2034 | L’échéance qui vous concerne directement |
Si votre logement est classé E, vous avez donc jusqu’au 1er janvier 2034 pour réaliser les travaux nécessaires. Passée cette date, il ne pourra plus être proposé à la location s’il n’a pas atteint au minimum la classe D.
Qu’est-ce qu’un logement DPE E exactement ?
Un DPE ne se base pas sur une impression générale, mais sur des chiffres précis. Pour être classé E, un logement doit dépasser au moins l’un des deux seuils suivants.
- La consommation d’énergie primaire : elle doit se situer entre 251 et 330 kWh par mètre carré et par an (kWh/m².an). C’est l’énergie nécessaire pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire ou encore la climatisation.
- Les émissions de gaz à effet de serre (GES) : elles doivent être comprises entre 51 et 70 kg d’équivalent CO2 par mètre carré et par an (kg CO2eq/m².an).
La règle est simple : c’est la plus mauvaise des deux performances qui détermine la note finale. Par exemple, un logement qui consomme 200 kWh/m².an (classe D) mais émet 60 kg CO2eq/m².an (classe E) sera quand même classé E. C’est ce qu’on appelle le « double seuil ». Pour connaître la performance exacte de votre bien, vous pouvez consulter le rapport de votre diagnostic ou vérifier sur le site de l’Observatoire de l’ADEME.
Quelles sont les conséquences pour les propriétaires bailleurs ?
L’interdiction de location d’un logement classé DPE E en 2034 n’est pas une simple recommandation. Le non-respect de cette mesure aura des conséquences juridiques et financières directes pour les propriétaires.
Un logement considéré comme « indécent »
À partir du 1er janvier 2034, un logement avec un DPE E ne respectera plus les critères de décence énergétique. Légalement, il sera considéré comme un logement « indécent ». Cette notion est importante, car elle ouvre des droits au locataire et impose des obligations au propriétaire.
Concrètement, vous n’aurez plus le droit de signer un nouveau contrat de location pour ce bien. L’interdiction s’applique aussi bien aux nouvelles locations qu’aux renouvellements de bail, y compris la reconduction tacite.
Gel des loyers et impossibilité de réviser
Depuis le 24 août 2022, une première mesure est déjà en place pour toutes les passoires thermiques (classes F et G). Il est interdit d’augmenter le loyer de ces logements, que ce soit lors du renouvellement du bail, d’une nouvelle location ou via la clause de révision annuelle. Cette mesure de gel des loyers s’appliquera aussi aux DPE E à l’approche de leur interdiction.
Recours possibles du locataire
Si un propriétaire loue un logement classé E après l’échéance de 2034, le locataire dispose de plusieurs moyens d’action. Il n’est pas démuni et peut exiger la mise en conformité du bien.
Voici les recours à sa disposition :
- Demander une mise en conformité : Le locataire peut exiger que le propriétaire réalise les travaux nécessaires pour atteindre au minimum la classe D.
- Saisir la commission de conciliation : C’est une première étape pour trouver une solution à l’amiable avant d’aller en justice.
- Saisir le juge : Si aucune solution n’est trouvée, le juge peut contraindre le propriétaire à faire les travaux, imposer une réduction du loyer ou même accorder des dommages et intérêts au locataire.
Le risque financier est donc réel. En plus du coût des travaux, le propriétaire peut faire face à une perte de revenus locatifs et à des frais de justice.
Audit énergétique et travaux : les solutions pour sortir du DPE E
Face à l’échéance de 2034, la seule solution viable est d’engager des travaux de rénovation énergétique. L’objectif est simple : améliorer la performance du logement pour atteindre au minimum la classe D, voire C ou B pour valoriser durablement votre patrimoine.
La première étape avant de commencer les travaux est de réaliser un audit énergétique réglementaire. Ce document, bien plus complet qu’un simple DPE, est réalisé par un professionnel qualifié. Il analyse en détail la structure du logement, identifie les points faibles et propose plusieurs scénarios de travaux chiffrés. Cet audit est essentiel pour prioriser les actions les plus efficaces et obtenir certaines aides financières.
L’isolation : la priorité absolue
L’isolation thermique est le chantier le plus important. C’est par là que s’échappe la chaleur en hiver et qu’elle rentre en été. Un logement bien isolé consomme beaucoup moins d’énergie.
- Les combles et la toiture : C’est la source de déperdition la plus importante (jusqu’à 30% des pertes de chaleur).
- Les murs : L’isolation par l’intérieur (ITI) ou par l’extérieur (ITE) permet de réduire les ponts thermiques.
- Les planchers bas : Isoler le sol, surtout s’il donne sur une cave ou un vide sanitaire, améliore le confort et réduit la consommation.
Le système de chauffage : vers plus d’efficacité
Remplacer une vieille chaudière au fioul ou au gaz par un système plus performant est un levier majeur pour améliorer le DPE. Les solutions modernes utilisent des énergies renouvelables ou sont beaucoup plus efficaces.
- La pompe à chaleur (PAC) air/eau : Elle remplace une chaudière et utilise les calories de l’air extérieur pour chauffer le logement et l’eau.
- La chaudière biomasse à granulés : Une bonne alternative qui utilise une énergie renouvelable.
- Le système solaire combiné : Il utilise des panneaux solaires pour produire de l’eau chaude et contribuer au chauffage.
Le remplacement des fenêtres
Passer du simple vitrage à du double, voire triple vitrage, est un geste très efficace. Cela limite les déperditions de chaleur, réduit les courants d’air et améliore l’isolation acoustique. C’est un investissement qui a un impact direct sur le confort des locataires.
La ventilation : un point souvent négligé
Une bonne ventilation est indispensable pour assurer un air sain et évacuer l’humidité. Une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée), surtout à double flux, permet de renouveler l’air sans perdre la chaleur intérieure. Cela évite les problèmes de moisissures et contribue à une meilleure performance énergétique globale.
Comment financer ses travaux de rénovation énergétique ?
Les travaux de rénovation ont un coût, mais l’État a mis en place plusieurs aides pour accompagner les propriétaires, y compris les bailleurs. Ces dispositifs permettent de réduire considérablement le montant de l’investissement.
Voici les principales aides disponibles :
- MaPrimeRénov’ : C’est l’aide principale de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Elle est accessible aux propriétaires bailleurs sous conditions de ressources et pour des logements construits depuis au moins 15 ans. Le montant dépend des travaux réalisés et des revenus du foyer.
- Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : Il s’agit d’une prime versée par les fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, fioul). Elle est accessible à tous les propriétaires, sans conditions de ressources.
- L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : Ce prêt permet de financer le reste à charge des travaux sans payer d’intérêts. Son montant peut aller jusqu’à 50 000 euros pour une rénovation globale.
- La TVA à 5,5 % : Pour les travaux de rénovation énergétique, la main d’œuvre et les matériaux bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5 % au lieu de 20 %.
- Les aides locales : De nombreuses régions, départements ou communes proposent des aides complémentaires. Il est important de se renseigner auprès de sa mairie ou de son agglomération.
FAQ – DPE E et Location
La mise en place de ces nouvelles règles soulève de nombreuses questions pratiques. Voici les réponses aux interrogations les plus fréquentes.
Que se passe-t-il en copropriété si les travaux sont refusés en AG ?
C’est une situation complexe. Si les travaux nécessaires pour sortir de l’état de passoire thermique concernent les parties communes (ex: isolation par l’extérieur) et qu’ils sont refusés par l’Assemblée Générale des copropriétaires, le propriétaire bailleur peut être exonéré de son obligation. Il doit cependant prouver qu’il a bien fait les démarches pour que le sujet soit voté en AG.
Dois-je fournir un nouveau DPE lors d’une reconduction tacite de bail ?
Non, il n’est pas nécessaire de fournir un nouveau DPE lors d’une simple reconduction tacite. Cependant, si le logement est classé E au 1er janvier 2034, le bail ne pourra pas être reconduit et deviendra non conforme. Le propriétaire doit donc anticiper et réaliser les travaux avant cette date.
Quelles sont les exceptions à l’interdiction de location ?
Il existe très peu d’exceptions. L’interdiction ne s’applique pas aux locations saisonnières (moins de 120 jours par an) et aux baux ruraux ou baux commerciaux. Pour tous les baux d’habitation principale, qu’ils soient nus ou meublés, la règle s’applique.
Un DPE vierge est-il encore valable ?
Non. Depuis le 1er juillet 2021, les DPE vierges ne sont plus autorisés. Un DPE doit obligatoirement présenter une étiquette énergie et climat. Si vous avez un DPE vierge, il n’est plus valide et vous devez en faire réaliser un nouveau pour pouvoir louer ou vendre votre bien. Pour en savoir plus sur les critères de décence, vous pouvez consulter les plus d’informations sur le site de l’ANIL.
